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“物業”和“業主”之間的法律關系是什么?

“物業”和“業主”之間的法律關系是合同關系。
但是這種合同關系是比較特殊的,合同講的是簽約主體,物業是其中一方,而另一方不是具體的某一個業主,而且全體業主的代表方——業主委員會。
物業管理法律關系的分類
物業管理法律關系的具體種類很多,可按不同標準劃分出多種類型。按規范法律關系的法律部類不同,物業管理法律關系可分為民事法律關系、經濟法律關系、行政法律關系、刑事法律關系四大類。其中刑事法律關系一般不在物業管理規范性法律文件中直接作出規定,只是指出物業管理行為涉及犯罪的按《刑法》相應規定處理,因此本節不對物業管理刑事法律關系作論析。
物業管理民事法律關系
物業管理民事法律關系是指根據民事法律規范調控所確立的以民事地位和民事權利義務為內容的物業管理社會關系。
民事法律關系主要有三個特點:第一,民事法律關系參與者的法律地位是平等的,當事人之間不存在不平等的命令與服從、管理與被管理的關系;第二,民事法律關系大多是由當事人自愿設立的,是否建立和以何種形式建立何種民事法律關系,一般是由當事人的合法意思決定的;第三,民事法律關系中當事人的權利義務一般是對等的,權利義務對等是指當事人雙方之間互相享有權利和負有義務。另外也有只是一方享有權利,另一方僅負有義務的民事法律關系。
物業管理法律關系中民事法律關系占多數,如物業產權行使法律關系、物業管理或人居服務合同關系、不動產相鄰關系、民事違約和侵權關系等。但在物業管理法規中,為避免與專門民法的規定存在過多重復而較少對物業管理民事權利義務具體規定。
物業管理民事法律關系具有一些自身的特色:①物業管理民事法律關系的基本主體為業主、業主團體組織和物業管理企業。國家雖然作為城市土地所有者而成為物業的最大業主,但并不以土地業主的身份直接參與物業管理民事法律關系,只是在國有土地使用權出讓合同期限屆滿時,才依法出面收回出讓的地塊及地上物業。②物業管理民事法律關系的客體主要是物業和基于物業管理發生的服務效果。③物業管理民事法律關系的內容即權利義務的設定,受國家意志制約性較強。鑒于物業管理涉及的公共利益較為重大,物業管理法規在尊重民事法律關系當事人自愿的前提下,對當事人的民事權利義務特別是義務作出了較多的指導性和強行性規定。例如,業主公約的訂立、物業管理項目委托合同的訂立在行為形式上都要求采用書面形式,以及通過《物業管理服務等級標準》規范服務行為等。
物業管理經濟法律關系
物業管理經濟法律關系,又稱物業管理事業法律關系,是指國家及各級政府職能部門在協調和控制物業管理事業運行過程中與業主、業主團體組織、物業管理事業及其他單位(物業的開發建設單位、公房出售單位等)和社會組織(物業管理行業協會、業主自治團體聯合會等)之間依經濟法形成的經濟地位和經濟權利義務關系。
物業管理經濟法律關系是物業管理法規中規定內容最多的部分,這是由物業管理法規屬于經濟法范疇的性質所決定的。中國物業管理經濟法律關系具有一些自身的特色:①物業管理經濟法律關系分為業主自治管理法律關系和物業管理行業管理法律關系兩大板塊。其中業主自治管理板塊不僅包含物業經濟管理的關系內容,而且涉及人居環境文明建設管理的內容關系。②物業管理經濟法律關系中代表國家對物業管理事業執行歸口管理的機關,不是一般的綜合經濟管理部門(如國家計委、國家工商行政管理局等),而是國務院房地產行政主管部門(國家建設部)和由縣級以上地方政府確定的負責物業管理的相關部門。③物業管理經濟法律關系涉及經濟法律規范所調控的各種經濟關系,包括規劃、計劃、財政、物價、工商、稅收、金融、會計、勞動、環境保護、反不正當競爭、產品和服務質量監督、消費者權益保護等經濟法律關系。
物業管理行政法律關系
物業管理行政法律關系是指因與物業管理相關的行政法律調控而在政府、物業管理歸口主管行政部門、其他有關職能部門之間及其與業主、物業使用人、業主團體組織、物業管理企業、其他與物業管理有關的社會組織和單位之間形成的行政管理事務方面的地位、權利義務關系。


物業服務在我國發展有十幾年了,雖然積累了不少的管理經驗,在相關制度和經營方面有了長足的發展,但在處理和業主的關系上卻并未隨之有多大的進步,甚至業主對物業管理的反對聲音還不斷升高,那么應該怎樣妥善的處理好物業和業主之間的關系呢?
一、加強對員工和業主的宣導不少人對物業管理還存在認識上的誤區:有的人認為物業公司與業主之間是管理者與被管理者的關系;有的則認為業主與物業公司之間是“主人”與“仆人”之間的關系。這些誤解導致物業管理工作難以開展。其實,物業管理企業受托對物業實施管理,主要是為業主和使用人提供服務,物業管理服務合同一經簽訂,雙方就是平等的合同關系,應依照合同和相關法律各自享有權利、履行義務,并沒有主次之分。因此在處理物業公司與業主之間關系時,要著眼于雙方是平等的民事主體,要以相關的法律、法規和各種合同關系的約定為基本準繩來分清雙方責權,并以實事求是的態度,充分采用人性化、靈活性的方式處理具體問題。
案例1:某住宅小區的劉女士家中被盜,損失達3 萬元,雖向公安機關報案,但一直未破案,于是周先生便將小區物業公司告上法庭,要求賠償損失。理由是:物業公司收取物業管理費,沒有盡到安全防范義務。律師認為:(一)物業公司收取的費用,應用于對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,以及維護相關區域內的環境衛生和秩序;(二)《物業管理條例》中規定,物業管理公司的保安不得參與治安案件、刑事案件的調查處理。其主要義務是協助公安機關提供巡邏、安全檢查和安全防范咨詢等服務。因此,物業公司只要提供案發時小區保安的值班情況,證明已經盡到了維持物業管理區域內的安全防范義務,從法律上講物業公司既可免責。這個案例提醒物業公司和管理人員,一定要加強管理特別是基礎工作的管理,值班記錄、基礎臺帳等一定要詳細齊全。
二、找準定位,明確服務職能在我國《物業管理條例》中,明確了物業管理人員屬于社會服務人員,雖然有時物業管理人員需要履行管理職責,但服務是物業管理的根本屬性。因此,要處理好物業公司與業主之間的關系。
首先要以誠相待,用良好的服務態度拉近與業主之間的距離。當業主提出正當要求但又超越物業服務范圍時,這說明我們提供的服務還存在瑕疵,應該立即糾正,如果因條件或人力限制難以滿足需求,應向業主坦誠交待不能解決的原因。要通過溝通取得業主的諒解和信任,并做到于細微之處感化業主,讓業主充分感受到你的善意、誠摯。
其次,要有積極進取、永不言敗的良好心態。在實際工作中,物業管理人員肯定會遇到麻煩,甚至是個別業主提出的無理要求,感到委屈、困難而打退堂鼓,往往于事無補,倒不如以積極的態度去面對,終究會找到解決問題的辦法。
再次,要充分理解,高度負責。由于文化、知識等差異,業主可能會對物業管理規定或服務不理解,提出一些不正當要求,甚至強詞奪理、惡語相加,作為物業管理人員,不論業主反映的問題對與錯、大與小、都必須以高度負責的態度來處理。案例2:去年9 月10日,某居民小區實施市場化管理,由于宣傳到位,物業公司順利進入小區服務,但有個別業主,習慣于過去的福利型政策,對物業管理“誰受益、誰付款”的原則不理解,以各種理由拒交物業管理服務費。對于這樣的業主,物業管理員堅持以寬廣的胸襟去包容,經過周到細致的服務和持續不斷的溝通和改進,努力為業主提供正確認知和交流的平臺,最終解決了這一問題,營造了積極和諧的氛圍。
三、有效溝通,化解矛盾在實際工作中發生的矛盾糾紛,很大程度上是源于缺乏有效溝通。物業從業人員服務意識不強,溝通能力欠佳,將導致業主對物業服務的認同度不高。物業管理人員掌握一定的溝通技能,無疑會使與業主的交往變得更順暢,將許多可能發生的問題與矛盾消滅于未然。成功有效的溝通,在于充分把握溝通對象的特點,因人而異,采用不同的溝通技巧,才能達到理想的效果。
以下是物業服務四種基本的溝通技巧:
(一)不和業直接主爭執“對錯”。業主因為不滿才向物業公司反映問題、尋求解決,此時業主的情緒往往容易失控,但作為物業管理人員,不應受情緒影響,要站在業主的立場考慮問題,盡量幫助業主解決難題,哪怕業主有些行為失當,也要把“正確”留給業主,不要與業主爭議而導致對立。
(二)規范用語。在受理業主的強烈投訴時,物業管理人員忌作“我不知道、我不清楚、我需要請示領導”等推脫之辭;面對業主的咨詢求助,忌以“沒時間”、“這是公司規定”等為由對業主置之不理;在業主要求上門服務時,忌以“這事不該我們管”、“你自己想法解決”等方式回絕。往往物業管理人員一句不恰當的話、一個不經意的舉動,會為一件小事激化矛盾,這既破壞了和諧,更不利于工作。因此,物業管理人員應不斷提高自身素質,通過落實“首問負責制”、規范用語與業主建立良好溝通。
(三)主動傾聽,及時反饋無論是在生活中還是在工作中,善于“聽”乃是一個人應有的素養?!奥牎笔橇私鈽I主的需求,從而為其解決問題的重要手段,一個不會“聽”業主說話的物業管理人員,不可能為業主解決好問題。要想了解業主真正的需求,我們最應該做的就是仔細聆聽業主講什么,想得到什么,從而與業主之間架起一座有效的溝通橋梁。如果想讓業主理解并配合你的工作,作為物業管理人員要養成一個良好的工作習慣―“反饋”。就是說,應該將業主所反映問題的處理情況及時向業主報告,物業管理人員特別是小區管理員,要把當天業主反映的所有事情記錄下來(要注明日期,作為基礎資料存擋),然后擺放到辦公桌上,分清責任逐一解決,并將解決的結果及時通報給業主,對于不能立即解決的問題也要對業主說明原因。
(四)豐富業務知識,提高業務技能。物業管理人員應具備豐富的物業管理行業知識及實際經驗,這不僅能夠及時解釋業主提出的各類問題,與業主有效溝通,更重要的是幫助業主解決實際問題。特別是在推進物業管理市場化的過程中,物業管理人員必須做好宣傳解釋工作,這就需要物業管理人員具備較強的業務能力和自身素質。案例3:某小區有一對老夫婦,去外地住了三個月,回來后拒交這三個月的物業管理費,理由是這三個月沒有享受該小區物業服務。小區物業管理員耐心地向他們講道理:第一、造成房屋空置的責任在于業主本身,而非物業公司;第二、部分業主將房屋空置,但整個小區的公共設施依然要正常運行,保潔綠化等工作也不會減少;第三、雖然房屋空置,但業主依然享受著物業管理服務及其帶來的物業建筑保值增值成果。老倆口聽明白后心悅誠服地交納了物業管理費,并向物業管理員表示歉意。本案例中如果一個物業管理人員不清楚物業管理收費的標準和相關條文,是無法講解清楚物業管理的收費組成的。
四、學法用法,積極宣傳法律常識物業管理遇到的問題十分復雜,涉及到的法律問題非常廣泛,整個物業管理過程中,時時刻刻離不開法律、法規。如何簽訂物業服務合同,如何制定規章制度,如何處理對內對外關系,如何開發物業管理中的服務項目,如何收取各種費用,安全保衛中遇到的問題怎樣解決,這些問題應當以我國的法律、法規為根據做出正確回答。作為物業管理企業的工作人員,應該學習相關法律、法規,如《物業管理條例》、《城市房地產管理法》、《勞動法》、《民法》、《合同法》、《稅法》、《物權法》等,遇到問題時一定要有法律觀念,處理問題時要以法律、法規為依據。只有這樣,簽訂的合同才有效力,制定的規章制度才能實施,處理問題才會恰當?,F在有的業主對于自身權益的了解不夠清楚,認為只要交了物業管理費,什么事情都要物業公司來負責。在這種錯誤意識的支配下,家中的電燈不亮、水龍頭漏水,個別業主都要求物業公司馬上修理,稍有怠慢,便會招來非議。究其原因,是業主并不了解物業管理。
《物業管理條例》規定,物業管理企業是對服務區域內公共、公用部分的設施、設備進行管理,對公共秩序進行維護,而不是向業主提供包羅萬象、全方位的服務。案例4:在一個封閉式管理小區,一男業主和一位女朋友回家,到小區門口時,因為兩人發生爭執,男業主跑進小區大門,并“命令”保安攔住女友,因為保安沒有攔住,女友追了進去,第二天,男業主就投訴保安不不作為。這個案例從表面上看,是個別業主的非理性“維權”行為。但通過對事件進一步剖析,可以看出,物業公司的管理工作存在不足,主要是宣傳不到位,應該讓小區內的每位業主都清楚自己與物業公司雙方的權利和義務,都了解物業公司提供服務的種類和范圍。
五、積極走訪業主,誠意交流在實際工作中,作為物業管理人員經常會去業主家中走訪處理問題。走訪時,既要講究實際,又要講究藝術,才能實現良性互動,達到最佳效果。在走訪中需注意以下幾個方面:
1、事前要做好充分準備。要建立盡可能詳細的業主檔案,在變化中學會收集和運用業主信息。針對要解決的問題,搜集相應資料,在業主提出問題時,能夠做出詳細的解釋。為提高服務水平,要提前思考相關問題,如:該如何處理規范之外的特殊服務;該如何規避風險;該如何重視和滿足業主的個性化需求;該如何對待找茬的業主;該如何做好服務的延伸而不是服務的圈定,等等。
2、見面問候時最好點名道姓。邁進業主家門,你的第一句話可能是:“你好,見到你很高興?!钡@卻不如說:“王先生,你好,見到你很高興?!睋y,后者比較前者要熱情得多,一下便拉近了你與業主之間的距離。
3、主動開始談話,珍惜時間。盡管對方已經了解到你的一些情況和來訪目的,你仍有必要主動開口,再次對某些問題進行強調和說明。4、時刻保持相應的熱情。在談話時,你若對某一問題沒有傾注足夠的熱情,那么,業主會馬上失去談這個問題的興趣,當業主因為某些問題,出現憤怒,并難以抑制時,應提早結束此次走訪。
5、避免不良的動作和姿態。如玩弄手中的小東西,用手不時的理頭發,攪舌頭,清牙齒,掏耳朵,盯視指甲、天花板或盯視對方身后的字畫等,這些動作都有失風度,也會影響到走訪效果。
6、要誠實,坦率,有節制。若在一件小事上做假,很有可能使你的整個努力付諸東流,對方一旦懷疑你的誠實,你的各種不同凡響的作為都將黯然失色。
7、要善于“理亂麻”,學會清楚地表達。講話不會概括,敘事沒有重點,常常引起他人的反感甚至回避。一般來說,你若從沒有擔心過別人會對你的話產生反感,就意味著你可能已經引起他人的反感了。
8、走訪結束時,告別語應適當簡練,克制自己不要在臨出門時又引出新的話題。
9、最后關鍵的一條是微笑。希臘哲學家蘇格拉底說過:“在這個世界上,除了陽光、空氣、水和笑容,我們還需要什么呢!”可見微笑對人來說非常重要,而物業管理人員的微笑更能展示個人素養和公司對外的整體形象,當物業管理人員面對業主微笑時,就是向業主表示出善意、尊重和友好,這樣能夠讓業主降低陌生感和心理差距,進而與物業管理人員產生溫馨和諧之感。
歡迎各位關注本號,共同學習探討。望大家不吝賜教!


官面上說要為業主著想,要從業主的角度出發。
實際上最重要的是態度要好,有些事情確實是解決不了的,只有態度,態度是不可以被投訴的

開發商與業主之間主要是購房合同關系,如果開發商未將其房屋全部賣出,那么開發商也是業主,與普通業主承擔相同的權 利義務。 開發商與物業管理公司之間通常是兩種關系:從屬關系,合同關系。


如何處理好物業公司與業主之間的關系?
分類:?物業管理
一、明確定位,把握原則
不少人對物業管理還存在認識上的誤區:有的人認為物業公司與業主之間是管理者與
被管理者的關系;有的則認為業主與物業公司之間是“主人”與“仆人”之間的關系。這
些誤解導致物業管理工作難以開展。其實,物業管理企業受托對物業實施管理,主要是為
業主和使用人提供服務,物業管理服務合同一經簽訂,雙方就是平等的合同關系,應依照
合同和相關法律各自享有權利、履行義務,并沒有主次之分。
因此在處理物業公司與業主之間關系時,要著眼于雙方是平等的民事主體,要以相關
的法律、法規和各種合同關系的約定為基本準繩來分清雙方責權,并以實事求是的態度,
充分采用人性化、靈活性的方式處理具體問題。
案例?1:
某住宅小區的周先生家中被盜,損失達?5?萬元,雖向公安機關報案,但一直未破案,
于是周先生便將小區物業公司告上法庭,要求賠償損失。理由是:物業公司收取物業管理
費,沒有盡到安全防范義務。律師認為:(一)物業公司收取的費用,應用于對房屋及配套
設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,以及維護相關區域內的環境衛生和秩序;(二)
《物業管理條例》中規定,物業管理公司的保安不得參與治安案件、刑事案件的調查處理。司與業主之間的關系,首先要以誠相待,用良好的服務態度拉近與業主之間的距離。當業(二)規范用語。在受理業主

物業和業主之間的法律關系 - ______ 根據我國合同法,物業和業主之間是服務被服務的合同關系. 那么既然這樣,物業為什么不和每個業主簽訂物業服務合同呢?因為合同法對于物業服務合同合同定義為無名合同也就是集體合同,服務合同也是勞務合同,還是雙務合同. 物業公司通過招投標程序與開發商簽訂的前期物業服務合同;與業委會簽訂的物業服務合同對每個業主、使用人具有約束力,物業公司根據合同規定的服務標準從事物業管理區域的公共服務,業主向物業公司支付物業費是雙務合同的法律體現,在開發商、業委會的授權下進行物業管理,業主應當配合物業進行管理,業主必須遵守業主規約和物業管理的相關規定,業主或單個業主與物業在發生物業管理糾紛時可以根據物業服務合同的違約事實進行法律訴訟.

業主與物業管理企業之間的法律關系是什么?民事性質?行政性質?還是平等主體? ______ 根據物權法、物業管理條例、合同法以及物業公司與業主之間簽訂的物業服務合同的法律法規要求和規定,我們理解業主與物業管理企業之間屬于平等主體.所謂平等就是物業公司是根據市場經濟的條件下,按照合同法、物權法、物業管理條例、業主大會與業主委員知道規則等法律的內容和條款來判定的.雙方是依據合同的約定,針對小區的公共建筑物、場地場所、公共設備設施及附屬設施所開展的一項服務工作.業主是花錢買服務,物業公司是付出勞動和辛苦得到相應的報酬.所以大家都是平等的主體.

物業服務企業與業主之間是何種性質的法律關系? ______ 物權法第八十二條規定:“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督”.據此,業主與物業服務企業存在的是合同關系.《物業管理條例》規定:業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同.物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理使用、物業管理用房、合同的期限、未有責任等內容進行約定.物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務.物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任.

物業管理中的法律關系是什么? - ______ 物業管理法律關系的種類 物業管理法律關系可以根據不同的標準進行分類. (一)平權的物業管理法律關系與隸屬的物業管理法律關系 按照物業管理法律關系主體的相互地位,可以把物業管理法律關系分為兩大類:一類是平權的物業管理法...

物業管理企業和業主在法律上的地位和關系? ______ 答:在物業管理活動中,物業管理企業和業主是建立在物業服務合同基礎上的民事法律關系,雙方是平等的民事主體.業主、業主大會委托物業管理企業提供哪些物業管理服務、要達到什么標準,要通過合同明確約定.物業管理企業應當按照合同約定提供服務.業主是責任主體,物業管理企業是服務主體,雙方之間違反合同的糾紛屬于民事糾紛,要依據《合同法》,通過民事調解或民事訴訟的方式解決.

物業跟業主的糾紛主要依據什么法律 - ______ 物業跟業主的糾紛主要依據《物業管理條例》. 《物業管理條例》規定: 第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會. 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素.具體辦法由知省、自治區、直轄市制定...

小區物業服務機構與業主屬于何種法律關系? ______ 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區 劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督. 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及 業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合 同,對業主具有約束力.業主以其并非合同當事人為由提出抗辯 的,人民法院不予支持.據此,小區物業服務機構與業主之間是合同關系.

物業公司與業主之間的糾紛怎樣處理 - ______ 一、明確定位,把握原則 不少人對物業管理還存在認識上的誤區:有的人認為物業公司與業主之間是管理者與被管理者的關系;有的則認為業主與物業公司之間是“主人”與“仆人”之間的關系.這些誤解導致物業管理工作難以開展.其實,物...

物業和業主的關系 - ______ 業主是主人,物業是服務的公司,主要是給業主提供小區的物業服務,包括綠化的維護,公共道路的保潔,垃圾的運送等等....

物業管理公司和業主發生矛盾所要涉及的法律問題有哪些? - ______ 物業公司和業主之間的關系屬于委托管理關系,實際是全體業主委托物業公司代為管理小區的治安、衛生、設施等.雙方的權利和義務關系主要依據簽訂的《物業管理合同》,并國務院有專門的《物業管理條例》對此關系進行調整,各地區也會...

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