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物業應該怎么管理電梯?

在物業管理行業,電梯的管理是由三方組成,物業管理者(物業管理公司)、維保單位(電梯公司)和電梯使用者(業主),當然有的物業管理公司有自己的專業維修隊伍,但總的來說電梯運行是否良好與這三者之間有密切的聯系。一、電梯的設備管理;2、維保方面的管理;3、技術檔案資料的管理。

隨著社會的不斷發展,電梯作為一種垂直方向的交通工具,越來越被人們關注和重視,且越來越依賴它。我國電梯數量正以每年十幾個百分點的速度增加,目前我國電梯數量約40萬臺。像任何交通工具一樣,電梯在給人們節省時間和體力的同時,也不可避免地帶來了一定的風險,要規避風險,就需要進一步加強對電梯的安全管理。為此,國務院于2003年6月1日頒布實施了《特種設備安全檢查條例》(373號文件),國家質量技術監督局于2002年3月1日頒布實施了《電梯監督檢驗規程》,各省市也制定了相應的地方法規,電梯年檢和新裝檢測報告書。因此,筆者在此談一下做好電梯安全管理工作的體會。
 1 樹立安全意識,加強維修保養
  首先,由于電梯是特種設備,容易發生設備人身和傷亡事故,因此在電梯從業人員中要廣泛宣傳安全的重要性和必要性,牢固樹立“安全第一”的思想,時時處處把安全放在工作的首位。其次,建立電梯安全管理制度,如電梯安全操作規程、電梯維修保養工作流程、電梯大修改造及應急事故處理工作流程、電梯轎廂困人解救規程、電梯新裝檢及年檢檢測規程、作業人員培訓考核制度、技術檔案管理制度等;設置相應的安全管理崗位,如電梯維修工、安檢員、安全主任等,實行“公司經理→安全主任→安檢員→電梯維修工”的縱向安全管理,層層落實的安全負責制,保證責任到人。再次,做好電梯的日常檢查,按計劃做好日檢、周檢、月檢、季檢、年檢等。
 2 加大安全整改,保障安全運行
  根據國家質量技術監督局新頒布的《電梯監督檢驗規程》,從2002年3月1日起,各省市均要按照新規定對電梯進行新裝檢和年檢。新規程與舊規程相比,加強了電梯整機性能的試驗及電氣方面的測試,檢測項目增加到近50項,其中否決項目占到近一半。新規程對電梯檢測提出更嚴格的要求,部分電梯需經過如下整改才能能達標通過。①舊式廳門無副門鎖,新規程要求加裝副門鎖;②轎廂內需加裝應急照明和應急對講機;③底坑應有非自動復位的紅色急停開關及電源插座④貨梯廳門加裝自閉裝置;⑤使用單位要建立設備檔案及電梯運行管理制度等。針對上述問題公司自籌資金,投入較多人力物力進行逐項整改,做到不缺項不漏項,保證每臺電梯通過新規程的年檢達標檢測。每一次電梯年檢,都是對運行中的電梯進行的一次安全大檢查,只有通過年檢,才能發給電梯合格證準予運行。因此,不僅要重視年檢,更要按年檢項目的要求來規范日常的維修保養,對于不符合年檢標準的項目,要堅決整改,直到達標為止。部分電梯從業人員存在一種“重運行、輕安全”的思想,認為電梯只要在運行就平安無事,不注重電梯的預修預檢和日常保養,不注重電梯的安全項目整改,不去主動查找和發現電梯的事故和安全隱患,這種錯誤思想將會導致電梯故障頻繁、隱患重重。
3 加強使用管理,做好宣傳培訓
  加強業主單位對電梯的使用管理,也是保障電梯安全運行的重要環節,電梯的運行質量與維修保養單位的維保水平、使用單位的管理狀況及乘客的使用情況等密切相關,因此要做好電梯管理員的知識培訓及乘客的電梯知識宣傳等工作。對電梯管理員進行知識培訓的內容有:電梯困人救助方法、電梯開梯與停梯方法、電梯故障及緊急事故報修及停梯處理方法等。管理員要學會按上述方法管理電梯,如電梯困人時要打開廳門救人,電梯故障時要及時電話報修,寫字樓電梯要按時開梯、停梯,電梯鑰匙要專人保管、借出要有記錄,電梯維修保養和故障要有檔案記錄,要時常檢查電梯報警警鈴和通訊電話是否暢通,自動扶梯出現緊急事故要會按急停按鈕停梯等。對電梯乘客要廣泛宣傳正確的乘梯知識,如小孩乘梯要大人陪同,嚴禁攜帶易燃易爆的危險物品物品乘梯,運載貨物先報批后再用消防梯運載,矯廂內嚴禁吸煙,乘扶梯時雙腳要站立在黃色安全邊框內,攜帶寵物乘電梯時寵物必須懷抱在手等。此外,在候梯廳張貼電梯使用知識掛圖,在轎廂內懸掛“乘客須知”標牌,對扶梯懸掛防碰警告標志及乘客使用規定標牌??傊?,維修保養單位要做好電梯的日常維護,加大對電梯隱患的安全整改,使用單位要加強電梯的使用管理和引導乘客正確用梯,各相關單位要嚴格執行國家相關標準和法規,樹立強烈的安全意識,確保電梯安全運行。

根據物業服務管理條例和物業服務管理合同的規I定,物業對電梯養護、運行、維護負有諸多責任:
(1)主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的,均須開啟載客;
(2)凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;
(3)主梯維修時,有備用梯的,用備用梯運行,無備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內搶修完工,其它維修應于23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案;
(4)一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時,應迅速組織救助。

電梯運行管理標準作業規程
1.0 目的
規范電梯運行管理工作,確保電梯良好運行。
2.0 適用范圍
適用于物業管理公司轄區內電梯的運行管理。
3.0 職責
3.1 機電維修部主管負責檢查電梯運行管理工作的實施情況。
3.2 機電維修部班組長負責電梯運行管理工作的組織實施。
3.3 電梯管理員具體負責電梯的運行管理。
4.0 程序要點
4.1 巡視監控。
4.1.1 電梯管理員每天應對小區內所有電梯的主要部位至少巡視一次。
4.1.2 巡視監控的主要內容如下:
a)\t曵引電機有無異常噪音或氣味,是否溫度過高(燙手)曵引電機軸承是否需要加注潤滑油,螺栓是否松動;
b)\t減速箱是否需要加注潤滑油,油色、油位是否正常,聯軸器是否牢固可靠,螺栓有無松動;
c)\t指示儀表、指示燈是否正確,各繼電器、接觸動作是否正常,有無異常聲響;
d)\t變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常,有無過熱現象。
e)\t制動器動作是否正常,制動線圈是否正常,制動上是否有油污;
f)\t曵引輪、曵引繩、限速器、機械選層器、測速機等運行是否正常,有無異常聲響;
g)\t通訊設施是否靈敏暢通,指示牌、標示牌是否完好,盤車手輪、開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置;
h)\t轎廂照明是否正常,廳外轎內指層、指令及指示燈是否正常;
i)\t廳門及轎門踏板是否清潔干凈;
j)\t轎廂和對重導靴油盅油量是否足夠;
k)\t電梯運行有無異常振動或聲響,舒適感有無明顯變化;
l)\t開關門有無異常(順暢),轎廂內應急燈是否可靠;
m)\t底坑限速器、張緊裝置、開關和碰鐵距離是否異常;
n)\t補償鏈是否有異響;
o)\t底坑有無積水或臟物。
4.1.3 巡視過程中如發現上述情況有不正常時,電梯管理員應及時采取措施予以解決。處理不了的問題應及時如實地匯報給機電維修部主管,在主管的協同下加以解決。整改時,應嚴格遵守《電梯維修保養標準作業規程》。
4.2 異常情況處理。
4.2.1 發生火災的處置:
a)\t樓層發生火災時,電梯管理員應立即擊碎玻璃按動“消防開關”使電梯進入消防運行狀態,電梯運行到基站后,應使乘客保持鎮靜,疏導乘客迅速離開轎廂;
b)\t井道內或轎廂發生火災時,電梯管理員應即刻停梯,疏導乘客迅速離開轎廂,切斷電源。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延;
c)\t對于上述兩種情況,電梯管理員應及時通知小區消防中心,按《火警、火災應急處理標準作業規程》處置,。
4.2.2 電梯濕水的處置:
a)\t當底坑出現少量進水或浸水時,應將電梯停在二層以上,斷開電梯總電源;
b)\t當樓層發生水淹而使進道或底坑進水時,應將轎廂停于進水層站的上一層,斷開電梯總電源;
c)\t當底坑、井道或機房進水較多時,應立即停梯,斷開電梯電源總開關;
d)\t發生濕水時,應迅速阻斷漏水源;
e)\t對濕水電梯應進行除濕處理,如用干抹擦拭、熱風吹干(溫度不能太高)、自然通風(用工廠用鼓風機)、更換管線等。確認濕水已消除,各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后,方可投入正式運行。
4.2.3 停電造成停梯或故障造成停梯時的困人救援按《電梯困人救援標準作業規程》處理。
4.3 電梯機房管理。
4.3.1 非值班人員不準進入機房,若需要進入,須經機電維修部主管同意,并在值班人員的陪同下方可進入機房。
4.3.2 機房內嚴禁存放易燃、易爆或危險物品,機房內應配足消防器材,禁止吸煙。
4.3.3 每周打掃一次機房的衛生,做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物,油漆完好、整潔光亮。
4.3.4 機房內當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。
4.3.5 機房應當做到隨時上鎖,鑰匙由當值管理員保管,管理員不得私配鑰匙。
4.4 交接班要求。
4.4.1 接班人員應準時來接班。
4.4.2 接班人員應認真聽取交班人員交代,并查看《電梯運行日記》,檢查工具、物品是否齊全,確認無誤后在《電梯運行日記》表上簽名。
4.4.3 有下列情況之一者不準交接班:
a) 上一班運行情況未交代清楚;
b)\t記錄不規范、不完整、不清晰;
c)\t機房不干凈;
d)\t接班人未到崗;
e)\t事故正在處理中或交接班發生故障,應由交班人負責繼續處理,接班人協助進行。
4.5 對于電梯運行情況,應完整、規范地記錄在《電梯運行日記》表內,于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔,保存期為2年。
5.0 記錄
《電梯運行日記》
6.0 相關支持文件
《電梯維修保養標準作業規程》

電梯運行日記
年 月 日 No:
巡視時間
運行 電
監控 梯
序 項目 編
號 號\t\t\t\t\t\t\t備

\t\t\t\t\t\t\t
1\t機房溫度、濕度\t\t\t\t\t\t\t
2\t曵引電動機溫度、潤滑油、緊固情況\t\t\t\t\t\t\t
3\t減速箱油位油色、聯軸器、緊固情況\t\t\t\t\t\t\t
4\t限速器、機械選層器運行情況\t\t\t\t\t\t\t
5\t控制柜內繼電器、接觸器工作情況\t\t\t\t\t\t\t
6\t制動器(線圈溫度、制動輪臟污情況)\t\t\t\t\t\t\t
7\t變壓器、電抗器、電阻器運行溫度\t\t\t\t\t\t\t
8\t對講機、警鈴、應急燈(周)\t\t\t\t\t\t\t
9\t轎廂內照明、風扇\t\t\t\t\t\t\t
10\t廳外轎內指層燈及指令按鈕\t\t\t\t\t\t\t
11\t廳門及轎門踏板清潔\t\t\t\t\t\t\t
12\t開關門有無異常\t\t\t\t\t\t\t
13\t井道門有無異常\t\t\t\t\t\t\t
14\t補償鏈情況\t\t\t\t\t\t\t
15\t各種標示物及救援工具情況\t\t\t\t\t\t\t
16\t電梯運行舒適感\t\t\t\t\t\t\t
說明:正常打“√”,已調整打“○”,待調整打“△”,外委打“☆”待料打“◎”。
班電梯管理員: 負責人:

  給你一個檔案管理要求:
  1、特種設備總臺賬(賬本或信息化管理系統),帳物相符,能方便索引到相應的檔案信息,應至少包括:
 ?。?)設備安裝地點:有特種設備分布圖,標明設備的安裝位置;
 ?。?)設備出廠編號、設備類別;
 ?。?)注冊登記情況:注冊號、使用登記證號;
 ?。?)定期檢驗情況: 檢驗日期、下次檢驗日期。
  2、維修保養檔案:保存全部的維護保養合同、報告、記錄等,能方便查閱。
  3、作業人員檔案:建立特種設備管理人員和操作人員臺賬,保存全部的管理人員和操作人員的教育、培訓、考試資料和有關證件等,特種設備作業人員證件應有使用單位的聘用記錄,證件在有效期內,能方便查閱。
  4、設備應急預案及演練記錄檔案,能方便查閱。
  5、特種設備安全技術檔案,應對所有特種設備逐臺建立設備檔案,內容包括:
 ?。?)特種設備的設計文件、制造單位、產品質量合格證明、使用維護說明、監督檢驗證明等文件以及安裝技術文件和資料;
 ?。?)特種設備注冊登記證書;
 ?。?)特種設備的定期檢驗報告和定期自行檢查的記錄;
 ?。?)特種設備的日常使用狀況記錄;
 ?。?)特種設備及其安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表的日常維護保養、定期校驗記錄;
 ?。?)特種設備運行故障和事故記錄。

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小區物業怎么樣能管理好電梯和解決小區電梯收費問題 - ______ 現在都高科技了,我們小區比較高檔,管理各方面都很好,我們有張“一卡通”,就是說跟做公交車一樣的IC卡,從進小區大門要打卡開門,到單元門打卡開門,再到坐電梯打卡坐電梯(小區里通用一張卡,很方便的),沒有打卡電梯是不開門...

物業單位怎么進行電梯安全管理 ______ 電梯屬于特種設備.管理必須符合要求.一般情況下物業公司都是委托給有資質的電梯維保公司,物業公司履行甲方權利進行監管.正常情況下,定期要對電梯進行日常維護、報檢和應急情況的處理.作為物業公司,日常的保潔員、保安員在清潔、巡視都有職責對設施設備查看.物業工程維修部主要負責電梯設備的運行檢查,并派出工作人員監管電梯公司.客服人員負責日常的報修投訴和回訪.監控值班人員對應急通話報修要訊速轉報具體部門,并做好監控記錄.希望能給你參考.

小區物業公司怎么管理關于電梯的物業費用的 - ______ 一般物業公司把電梯費和物業費分開核算定價.電梯費的核算一般考慮幾個因素:電梯運行電費、電梯管理人員工資、電梯年檢費用、電梯日常小修費用、保險費用、不可預見費用等.繳費方式主要有業主按住宅面積分攤和按層高分攤的方式.一層和長期不住的業主酌情可不交日常運行電費等.視具體情況而定.如果業主委員會成立了可征求意見,盡量使方案得到多數業主的同意.

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在你們看來,物業應該怎么管理電梯?小區的電梯,物業怎么管理比較好 ______ 電梯管理很重要,管的好,業主都歡心.管的不好,業主都鬧心.最好的辦法就是刷卡刷樓層計費,找出一個大家都接受的價格.如此一來就可以解決底層業主不乘電梯還要繳費,樓層低的和樓層高的繳費一樣的問題了!

物業服務企業如何管理使用電梯? ______ 電梯作為一種特殊的運輸工具,關系到人們的生命安全,因此,作為物業服務企業,在日常的管理中必須按照國家質檢總局于2009年5月8日批準頒布了《電梯使用管理與維護保養規則(TSGT5001—2009)》的要求,對電梯實施管理,以達到規范電梯使用管理與維修保養工作的目的,確保電梯正常運行. 在《電梯使用管理與維護保養規則(TSGT5001—2009)》第2章第4條中規定:“使用單位應當加強對電梯的安全管理,嚴格執行特種設備安全技術規范(以下簡稱安全技術規范)的規定,對電梯的使用安全負責”.要做到這一點就應當根據物業項目的實際情況,建立以崗位責任制為核心的電梯使用和運營安全管理制度,并且嚴格執行.

物業管理公司對電梯管理有哪些要求? ______ 應該有專門保潔人員維護,是否有業主私自運用電梯承載重物等等,還應該保持清潔

新開發的小區里的電梯物業公司應該如何使用和維護 - ______ 制定電梯使用管理規定及聘請有資格的電梯管理員來管理,與有相應資質的電梯維修保養單位簽訂保養合同,委托其對電梯維護.還有防止設備被盜,要加裝攝像頭.

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